意大利购房移民需要了解什么？

       许多外国投资者有兴趣在意大利购买房产来进行移民，从法律的角度来看，在意大利买房是相当安全的。但是，在进入购房移民过程，必须考虑一些要点。下面为你列举一些，可以参考看看！

外国人可以买吗？        

       作为一般规则，意大利法律允许外国人购买房地产。 但是，对于来自不授予意大利公民互惠权利的国家的外国人（例如不允许意大利公民购买房产的国家），可能会有一些例外情况。

有哪些签证选择？

       虽然购买房产不会自动获得签证，但仍然可以通过证明被动收入来获得一种“退休签证”，其中可以包括养老金或储蓄，而工资或工作补偿是通常不考虑，每年至少 31,000 欧元。领事馆有权要求更高的收入，而且他们通常会这样做。当然，如果申请人购买了有价值的房产，获得签证的机会就更高。但是，决定性因素应是证明稳定财富的能力，并提供适当的文件，例如银行对账单和纳税申报表。另一种选择可能是投资者的签证。 要获得移民投资者资格，外国人必须投资以下项目：至少 200 万欧元的意大利政府债券，资金至少保留两年；至少 500,000 欧元的在意大利运营的公司的股权工具或 250,000 欧元（如果是初创公司），或至少100 万欧元的慈善资金支持文化、教育、移民领域的公共利益项目，科学研究，文化资产和景观的恢复。

什么是标准的房产购买流程？

       如果您使用经纪人，第一步是确保同意经纪费用并签署一份明确规定所有条款和条件的聘书。一旦您选择了房产，您将被要求签署一份具有约束力的提案，该提案必须被卖方接受。与提案同时，通常要求买方向经纪人或直接向卖方支付押金。如果买方决定取消交易，押金将丢失，但如果交易被卖方取消，后者应退还双倍。对于买方来说，最安全的选择是要求将押金存入公证人的托管账户。如果该提议被卖方接受，通常的做法是签署一份初步协议并让买方支付进一步的押金（价格的 10%-20%）并确定交割日期。此外，在这种情况下，建议将押金以托管方式支付给公证人。公证人将进行强制性的法律和行政尽职调查，而买方应进行技术性尽职调查，以确认房产的结构状况以及是否需要进行任何重大翻新或维修。价格将在收盘时支付，但卖方可以提前将资金电汇给公证人，在执行转让契约后，公证人会将价格转移给卖方。这样双方都有保障。公证人将进行强制性的法律和行政尽职调查，而买方应进行技术性尽职调查，以确认房产的结构状况以及是否需要进行任何重大翻新或维修。价格将在收盘时支付，但卖方可以提前将资金电汇给公证人，在执行转让契约后，公证人会将价格转移给卖方。这样双方都有保障。公证人将进行强制性的法律和行政尽职调查，而买方应进行技术性尽职调查，以确认房产的结构状况以及是否需要进行任何重大翻新或维修。价格将在收盘时支付，但卖方可以提前将资金电汇给公证人，在执行转让契约后，公证人会将价格转移给卖方。这样双方都有保障。公证人会将价格转给卖方。

我的购买安全有保障吗？

       从法律的角度来看，在意大利购买房地产是非常安全的，因为公证人（根据意大利法律是公职人员）将干预购买程序。公证人代表政府行事，不代表买方或卖方，他们是完全中立的。意大利公证人比其他国家的公证人通常承担更多的职责。公证人必须对房产进行法律和行政尽职调查，以确保卖方拥有房产的全部所有权，房产没有抵押、留置权或其他负担，并且符合建筑和安全法规。公证人的尽职调查不包括对可能的结构缺陷的任何检查，因此建议为此目的指定一名专业技术人员。作为额外的担保，如果您购买在建的房产，建筑商在完成交易之前必须提供与支付价格相等的银行或保险担保。因此，买方可以免受建筑商破产或未能完成项目的影响。卖方对物业的重大缺陷负责，直至成交后 10 年。

在意大利哪里买

       意大利是欧洲第三大最受欢迎的旅游目的地。许多外国买家购买房产的目的是从短期出租给游客中获得收入。在主要城市之一的历史中心购买住宅物业可能很昂贵，但肯定有更多机会出租。罗马、米兰、威尼斯和佛罗伦萨历史中心的总租金收益率从 2.4% 到 4.4% 不等。如果您的预算较低，您可以考虑在阿布鲁佐、莫利塞、卡拉布里亚或西西里等地区或托斯卡纳或科莫湖等较著名和昂贵地区的较便宜的地区购买房产。一般来说，意大利北部往往是该国最昂贵的部分，越往南走，房价越低。但这条规则有很多例外，在意大利购买房产之前，应事先注意以下几点：

       价格：确保在转让契约中声明了全价，并且不接受卖方提出的任何“附带协议”。

       语言：如果您不会说意大利语，在与公证人签订合同时可能需要一名口译员协助您；一般的费用可能在 1000 欧元左右。

       经纪人： 如果您使用经纪人，请签署一份明确的承诺书，并附上详细的条款和条件，在授予排他性时要小心，并注明到期日期。标准经纪费从 1% 到 3% 不等。

       押金：在初步合同签署之前不要支付任何押金。如果您在提交提案时被要求支付押金，请要求支付到公证人的托管账户。

       初步合同：初步合同不是强制性的，但强烈建议买方提前核实与该物业有关的所有相关方面。因此，尽管要缴纳 200 欧元的注册费和按比例收取的押金费用（金额的 0.50%，这将从最终税中扣除），但绝对值得这样做。

       检查房子的条件：您可能需要让专业人士（如建筑师）对建筑进行检查或勘测，以检查是否需要进行大量翻新或维修。除非您同意合同中的具体保证，否则销售通常是“按原样”进行的，并且您对卖方的追索权有限，除非您证明他的行为是恶意的。

       托管付款： 法律允许公证人收取并存入保证金（在单独的托管账户中），买方被要求支付的任何款项（通常为 10% 的预付定金和成交时应付价格的余额）。将资金转移给公证人无疑是更安全和可取的，而不是将资金汇给经纪人或卖方。

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